A bejegyzésben arról számolunk be, hogyan változott az elmúlt hónapokban a földhivatali gyakorlat a közös tulajdonban álló garázsingatlanokban lévő beállóhelyek adásvétele esetén a tulajdonjog bejegyzési eljárást illetően.
Főszabály szerint, amennyiben a tulajdonos a garázsbeállóját (amely ténylegesen a közös tulajdonban álló garázsban a garázsbeállóra eső tulajdoni hányadot jelenti) el kívánja adni egy „kívülálló”, nem tulajdonostárs személy részére, köteles a többi tulajdonostársat felhívni, hogy nyilatkozzanak, kívánnak-e élni az őket megillető elővásárlási joggal.
Elővásárlási jog
A Ptk. 5:81. § szerint közös tulajdon esetén a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg, amely jogra figyelemmel a Ptk. 6: 222. § szerint, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal.
Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29) FVM rendelet szerint közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadának adásvétele esetén a tulajdonjog bejegyzési kérelemhez csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha a jogosult nem nyilatkozik, a tulajdonjog bejegyzést kérő azt köteles igazolni, hogy az eladó az elővásárlásra jogosultat nyilatkozattételre felhívta és közölte vele a kapott vételi ajánlatot. Ennek igazolása az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) történhet.
Egyszerűsítő földhivatali gyakorlat
Létezik azonban a hivatkozott FVM rendeletnek egy olyan rendelkezése (75. § (3) bekezdése), amely lehetővé teszi, hogy az eladó a tulajdonostársak fentiek szerinti értesítését mellőzze. E szabály alkalmazása lényegesen leegyszerűsíti a felek eljárását egy közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadának (garázsbeállóhely) értékesítésekor. A hivatkozott jogszabályhely szerint: „Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket”. Ha tehát a felek az adásvételi szerződésben rögzítették a fentieket és megjelölték a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelem okát (például a tulajdonostársak nagy számára vagy arra hivatkoztak, hogy sokuknak csak külföldi lakcíme ismert), a földhivatal a vevő javára a fent hivatkozott tulajdonosi lemondó nyilatkozatok vagy felhívások igazolása nélkül bejegyezte a vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba.
Menjünk biztosra!
A fenti földhivatali gyakorlat azonban az utóbbi hónapokban módosulni látszik. Az ingatlanügyi hatóság újabban – tekintet nélkül a tulajdonostársak nagy számára – a bejegyzés feltételéül megköveteli a hivatkozott tulajdonosi lemondó nyilatkozatok csatolását, illetve annak igazolását, hogy az eladó az elővásárlásra jogosultakat felhívta a nyilatkozattételre és közölte velük a kapott vételi ajánlatot.
A fentiek okán a jövőben javasoljuk szem előtt tartani a megváltozott gyakorlatot és azt tanácsoljuk, hogy a felhívó levelek tértivevényes küldeményként minden esetben kerüljenek postázásra annak érdekében, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzésére hiánypótlási felhívás kibocsátása nélkül mihamarabb sor kerüljön.
