Az építőipari beruházások felpörgetése céljából 2016-ban vezette be a jogalkotó a kedvezményes, 5%-os lakásáfát. A konstrukciót ugyan többször kivezették volna, a szabályozást végül minden alkalommal meghosszabbították, így a kedvezményes adómérték jelen formájában 2026. december 31-ig mindenképpen velünk lesz.

Az újépítésű lakások értékesítésére, amennyiben azok nem felelnek meg az Áfa törvényben rögzített speciális feltételeknek, az általános, 27%-os adómérték vonatkozik. A kivitelezők számára tehát különös fontosságú kérdés, hogy a kedvezményes adómértéken belül maradjanak – téves adójogi álláspont esetén a 22 százalékpontos adókülönbözet ugyanis olyan kockázatot jelenthet, amely komplett társasházi projekteket nyomhat a megtérülési szint alá.

A NAV frissen kiadott útmutatója az új lakóingatlanokban található tárolók és garázsok kapcsán rögzíti az adóhatóság által követett jogértelmezést. Mivel a legtöbb modern társasházi lakáshoz jellemzően épül közös vagy kizárólagos használatú tárolóhelyiség, illetve gépkocsibeálló, ezért különösen fontos, hogy az adózók tisztán lássanak ezen területek adókezelésével, valamint azzal kapcsolatban is, hogy beszámítandóak-e – és ha igen, milyen mértékben – a 150 négyzetméteres alapterületi határértékbe.

A tárolók adóügyi megítélése

A tárolóhelyiségeket a NAV az életvitelhez szükséges tárgyak (kerékpár, babakocsi és hasonló eszközök) elhelyezésére szolgáló, lakófunkciót kiegészítő egységeknek tekinti. Ennek megfelelően a kedvezményes adómérték rájuk is kiterjeszthető, ám csak két konjunktív feltétel teljesülése esetén.

Egyrészt a tárolónak rendeltetésszerűen a lakóingatlanhoz kell kapcsolódnia, vagyis ténylegesen a lakhatáshoz szükséges funkciót kell betöltenie. Másrészt az értékesítésnek a lakás vagy ház értékesítésével egységes ügylet keretében kell történnie. A NAV az ügyleti egységesség megítélésekor a vásárlói szándékot tekinti elsődleges szempontnak: ha a vevő célja egyértelműen a lakás és a tároló közös beszerzése, az ügylet egységesnek minősíthető akkor is, ha azt gyakorlati okokból külön szerződésekben rögzítik, vagy az adásvételek időpontja eltér egymástól.

Az adóhatóság nem ad meg merev időbeli határt az ügyletek egységének vizsgálatakor, ugyanakkor leszögezi, hogy az Áfa tv. szerinti, a használatbavételtől számított 2 éves szabályt minden esetben a lakóingatlan főegységére kell alkalmazni. A gyakorlatban tehát az adózónak körültekintően kell dokumentálnia a vevői szándék egységességét – elsősorban a foglalási és adásvételi szerződésekben.

A 150 m²-es alapterületi korlát és a beszámítási szabályok

A kedvezményes 5%-os adómérték alkalmazásának egyik sarokköve a hasznos alapterület korlátja: a többlakásos lakóépületben lévő lakásoknál 150 m², egylakásos lakóépület esetén pedig 300 m². E küszöb átlépése esetén az ingatlan kiesik a kedvezményes körből, és a teljes vételárra a 27%-os általános adómérték alkalmazandó. Éppen ezért kiemelt jelentőségű annak helyes megítélése, hogy a tárolók területe milyen mértékben számít be a hasznos alapterületbe.

A 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, valamint a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Mép tv.) definíciói alapján a tároló akkor számítandó be a hasznos alapterületbe, ha legalább 190 cm belmagassággal rendelkezik, és vagy minden irányból körülhatárolt helyiségnek minősül, vagy épületszerkezettel részben, illetve egészben közrefogott fedett térnek tekinthető.

A társasházi közös tulajdonban lévő tárolók kezelése – a beszámítás szerint – külön figyelmet érdemel. Közös használat esetén a tulajdoni hányad arányában számított terület veendő figyelembe, kizárólagos használati joggal érintett közös tárolóknál azonban a használati joggal érintett teljes terület hozzáadódik az adott vevő lakásának hasznos alapterületéhez. A gyakorlatban ez utóbbi különösen kockázatos a nagy alapterületű, kizárólagos használatú tárolóval értékesített lakások esetén, ahol a számítás alapja könnyen átlépheti a 150 m²-es küszöböt – olyan tételen, amelyet a vevő és a kivitelező egyaránt hajlamos a lakás melletti „járulékos” elemnek tekinteni.

Garázs, gépkocsibeálló

A NAV útmutatója éles különbséget tesz a zárt garázs és a gépjárművek elhelyezésére irányuló funkciót ellátó, helységnek nem minősülő terek között, és e különbségtétel közvetlenül meghatározza az alkalmazandó adómértéket.

Amennyiben a gépjárműtároló épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkező zárt helyiség, az az adóhatóság értelmezésében nem minősül lakóingatlannak, sem lakóingatlan részének. Az ilyen garázs értékesítése – függetlenül attól, hogy külön albetétként vagy teremgarázs-helyiségként kerül-e átruházásra – minden esetben 27%-os adómértékkel terhelt. A „cserébe” a garázs területe nem számít bele a 150/300 m²-es alapterületi korlátba, így annak nagysága nem veszélyezteti a kapcsolódó lakás kedvezményes adójogi minősítését. A fenti esetben, a már ismert gyakorlat szerint az adóalap megosztása szükséges akkor is, ha a garázs a lakással együtt, egységes ügylet keretében kerül értékesítésre: a lakóterület értékesítésre 5%, a garázs értékesítésre viszont minden esetben 27% vonatkozik.

A NAV tájékoztató ugyanakkor korábban nem ismert megközelítést választva, a garázsoktól megkülönbözteti a helyiségnek nem minősülő, a telken vagy a lakóingatlanban kialakított, épületszerkezettel részben közrefogott, gépjárművek elhelyezésére irányuló funkciót ellátó tereket. Ezeket az újonnan közzétett álláspont a lakás részének tekinti, ezért azokra 5% vagy 27% adómérték alkalmazandó – attól függően, hogy az értékesített, a gépjárműtárolóhoz kapcsolódó lakásra milyen áfa mérték vonatkozik.

Gyakorlati következmények

A NAV mostani állásfoglalása több korábbi vitatott kérdést tisztáz, ugyanakkor nem szünteti meg, csupán keretek közé szorítja a kivitelezők és az értékesítő társaságok döntési felelősségét. A gyakorlat számára a legfontosabb tanulság, hogy az 5%-os adómértékhez vezető út nem önmagában a tároló vagy beálló műszaki megoldásán múlik, hanem három tényező együttes fennállásán: a lakóingatlannal való együttes értékesítésen, az értékesítendő egységek pontos műszaki minősítésén, valamint a hasznos alapterület korrekt számításán.

Azoknál a projekteknél, ahol az értékesítendő lakások hasznos alapterülete megközelíti a 150 m²-es küszöböt, a fenti tényezők együttes vizsgálata tranzakciónként javasolt. Egy rosszul minősített közös tároló, egy figyelmen kívül hagyott kizárólagos használati jog vagy egy tévesen 27%-osnak kezelt fedett beálló kihatása ugyanis – figyelemmel a 22 százalékpontos adókülönbözetre – egy átlagos újépítésű ingatlan esetén is több millió forintos többletköltséget eredményezhet, társasházi szinten pedig jelentősen rontja a projekt megtérülését.

A megfelelő áfa-kezelés biztosítása érdekében javasolt az értékesítési struktúra adójogi és építésügyi szempontú előzetes átvizsgálása, különös tekintettel a társasházi alapító okirat tartalmára, a kiviteli és építészeti dokumentációra, valamint a vevői szerződéses akarat következetes rögzítésére. A NAV értelmezésében ezek a tényezők együttesen döntik el, hogy a tranzakció a kedvezményes vagy az általános adómérték alá esik – és ennek megfelelően azt is, hogy a beruházáson realizálható eredmény a tervezett szinten marad-e.