JOGOSULTAK-E AZ INGATLANKÖZVETÍTŐK OKIRATOT SZERKESZTENI ÉS PÉNZLETÉTET KEZELNI?

Az ingatlanközvetítők szolgáltatásai az ingatlanok eladásával, cseréjével, illetőleg bérbeadásával kapcsolatosak.

A Lakástv. határozza meg részletesen azt, hogy az ingatlanközvetítő a tevékenységi körén belül az alábbi feladatokat láthatja el:

„a) az ingatlanok (beépíthető telek, illetőleg lakóépülettel vagy nem lakás céljára szolgáló épülettel beépített ingatlan) adásvételének és cseréjének közvetítésével,
b) a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek, telkek bérlete és tulajdona cseréjének közvetítésével,
c) a feladatok ellátása érdekében az ingatlanok felkutatásával és azok forgalmi értékbecslésével, valamint
d) az ügyletek lebonyolításához szükséges dokumentációk és okiratok beszerzésével és előkészítésével – ide nem értve az okiratok megszerkesztését és azok ellenjegyzését –„

Igen gyakori, hogy az ingatlanközvetítő szerkeszti meg a vételi ajánlatot. Ezek a vételi ajánlatok általában segítik az ügyvédek munkáját, hiszen a jóhírű ingatlanközvetítő cégek által alkalmazott sablonok részletesen kitérnek az adásvételi szerződés lényeges elemeire, így különösen az ingatlan jogi helyzetére, valamint a vételár megfizetésének módjára és ütemezésére is, azonban  ettől még nem lesznek jogszerűek.

A Lakástv. hivatkozott rendelkezése egyértelműen deklarálja, hogy az ingatlanközvetítő szerepe lekorlátozódik a szerződés megkötéséhez szükséges dokumentációk, okiratok beszerzésére (pl. felek személyi okmányainak másolata, energetikai tanúsítvány), azonban okirat szerkesztésére és ellenjegyzésére nem jogosult, hiszen az Ügyvéditv. alapján ezen feladatok az ügyvédi tevékenység körébe tartoznak.

A vételi ajánlat is okirat, amelynek relevanciája az, hogy az ajánlattevő – amennyiben a vételi ajánlatból egyértelműen kitűnik a szerződés megkötésére irányuló szándéka és a vételi ajánlat valamennyi lényeges kérdésre kiterjed (pl. adásvételi szerződés esetén az árra, a megfizetés módjára és ütemezésére) – kötve van a jognyilatkozatához (ez az úgynevezett ajánlati kötöttség). Az ajánlat elfogadása pedig szerződéskötési kötelezettséget keletkeztet. Amennyiben jogszabály szerződéskötési kötelezettséget ír elő, és a felek a szerződést nem kötik meg, a bíróság a szerződést létrehozhatja, és annak tartalmát meghatározhatja. A bíróság pedig a szerződés létrehozása során kifejezetten az elfogadott vételi ajánlat rendelkezéseiből fog kiindulni. Emiatt indokolt az, hogy már a vételi ajánlatot is ügyvéd szerkessze, aki felel az okiratok jogszabály szerinti megfelelőségéért.

Általános polgári jogi alapelv, hogy nem az elnevezés, hanem a tartalom alapján kell a jognyilatkozatokat, illetőleg jogügyleteket elbírálni, így mindegy, hogy vételi ajánlatnak, vételi szándéknyilatkozatnak vagy bármilyen egyéb megnevezésű dokumentumnak hívjuk, a vételi ajánlatot tartalmazó okirat megszerkesztésére az ingatlanközvetítők nem jogosultak.

Az ingatlanközvetítők nemcsak a fenti jogszabálysértést szokták elkövetni, hanem „ajánlati biztosíték”, „közvetítői előleg”, „vételi biztosíték” vagy bármilyen más kreatív jogcímen készpénzt szednek be a potenciális vevőtől. Ennek mértéke általában 1 vagy 2 %-a szokott lenni a megajánlott vételárnak, amit a vevőjelölt azért fizet, hogy kifejezze az eladó felé vételi szándékának komolyságát.

A vételi ajánlatok többféle megoldást tartalmaznak a biztosítékra vonatkozóan. Igen gyakori, hogy a biztosítékot az adásvételi szerződés megkötésével átminősítik foglalóra, amely a vételár részét képezi, vagy az adásvételi szerződés megkötésekor visszakapja azt a vevő. Amennyiben a vételi ajánlatot az eladó nem fogadja el, akkor a biztosíték a vevő részére visszajár. Abban az esetben, ha a vevő miatt hiúsul meg az adásvételi szerződés megkötése, akkor számos esetben az eladót megillető biztosítékot az ingatlanos tartja meg, tekintettel arra, hogy a közvetítését sikeresnek minősíti. Ez fordítva is előfordulhat, ha az eladó hibájából nem jön létre a szerződés, ebben az esetben sokszor nemcsak a vevőnek, de az ingatlanközvetítőnek is keletkezik fizetési igénye az eladóval szemben, ami elszámolási vitákhoz vezethet.

A fenti gyakorlat azonban nem felel meg a jogszabályoknak az alábbiak okán. Egyrészt érthető, hogy az ingatlanközvetítő szeretné írásban is rögzíttetni azon tényt, hogy a potenciális vevőt az eladó rajta keresztül ismerte meg, hiszen így tudja bizonyítani azt, hogy az eladóval kötött közvetítői szerződés szerinti megbízási díjra jogosult. Másrészt azonban a vevő és az ingatlanközvetítő nem állnak egymással szerződéses jogviszonyban, a vételi ajánlat a vevő egyoldalú nyilatkozata, tehát az ingatlanközvetítőnek nincsen érvényes jogalapja arra, hogy a vevőtől átvett pénzt magánál tartsa. Feltételezhetően ezzel az ingatlanközvetítők is tisztában vannak, hiszen az adásvételi szerződésekben kifejezetten szokták kérni az ellenjegyző ügyvédet, hogy ne tegyen arra utalást, hogy a vevő a vételi ajánlat megtételével egyidejűleg biztosítékot fizetett nekik.

Az elszámolási viták elkerülése érdekében jogszerű helyzetet az eredményez, ha az ingatlanközvetítő helyett közvetlenül az eladónak kerül átadásra a biztosíték összege, amelynek átvételét átvételi elismervény aláírásával igazolja.

Az ingatlanközvetítő azzal, hogy vételi biztosítékot vesz át a vevőtől, de facto letéteményesnek minősül, így a letéti szerződésre vonatkozó rendelkezésekből kell kiindulni a pénzkezelés jogszerűsége kapcsán. Ismételten hangsúlyozandó, hogy a vevő és az ingatlanközvetítő között az esetek túlnyomó részében nem jön létre letéti szerződés, de az ingatlanközvetítő által szerkesztett vételi ajánlatban meghatározott feltételek bekövetkezése esetén a biztosíték összegét az ingatlanközvetítőnek át kell adnia az eladó, mint harmadik személy részére, illetőleg az ajánlati kötöttség letelte után vissza kell adnia a potenciális vevőnek, aki a letevőnek minősül.

A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 2013. évi CCXXXVII. törvény (Hpt.) a letéti szolgáltatást pénzügyi szolgáltatásnak minősíti abban az esetben, ha az üzletszerűen történik. A Hpt. a letéti szolgáltatás (pénzletétkezelés) fogalmát az alábbiak szerint határozza meg: „pénzösszegek az ügyfél megbízásából, elkülönített letéti számlán kamatra vagy kamat nélkül történő elhelyezése és kezelése, jogszabályban rögzített feltételek szerint”. Az ajánlattevő potenciális vevő „megbízásából” kezeli a biztosíték összegét az ingatlanközvetítő, tekintettel arra, hogy az általunk ismert esetekben szinte kivétel nélkül készpénzben veszik át azt, így feltételezhetően elkülönített letéti számlát sem tartanak fenn…

A Hpt. meghatározza az üzletszerű tevékenység fogalmát, miszerint az nem más, mint „az ellenérték fejében nyereség, illetve vagyonszerzés végett – előre egyedileg meg nem határozott ügyletek megkötésére irányuló – rendszeresen folytatott gazdasági tevékenység”. Az ingatlanközvetítők által folytatott pénzkezelési gyakorlat az üzletszerűség mindhárom ismérvét kimeríti. Ennek jogi relevanciája az, hogy amennyiben jogszabály eltérően nem rendelkezik, kizárólag pénzügyi intézmény (hitelintézet és pénzügyi vállalkozás) végezhet pénzügyi szolgáltatást (úgymint pénzletétkezelés) és az ingatlanközvetítő nem minősül annak.

A pénzügyi intézményeken kívül olyan személyek is jogosultak pénzletétet kezelni, akiket erre külön jogszabály felhatalmaz. Az Ütv. vonatkozó rendelkezése alapján az ügyvéd ügyvédi tevékenysége keretében jogosult letétet kezelni.

Ingatlan vásárlás esetén érdemes már a vételi ajánlat megtétele előtt ügyvédet felkeresni, aki ügyvédi tevékenysége keretében jogosult a vételi ajánlatot megszerkeszteni, valamint az ahhoz kapcsolódó biztosítékot az ügyvédekre vonatkozó szigorú letétkezelési szabályok alapján letétbe venni.

Dr. Lakatos Ágnes
Dr. Erőss Tamás

A jelen bejegyzésben szereplő tartalom nem minősül jogi, illetve adótanácsadásnak és nem hoz létre megbízási szerződést. Minden esetben szükséges az adott ügy egyedi, részletes ismerete annak megítéléséhez és a személyre szabott megoldás megtalálásához. Kérdés esetén keressen minket bizalommal a http://www.bekespartners.com/ weboldalon található elérhetőségeken!

További publikációk